盡管如此，RBC 帳面上幾乎四分之一的抵押貸 款攤銷期限超過 35 年，TD 為 22%，BMO 為 18 年，CIBC 為 19 年，而豐業銀行則不到 1%。 貝圖等人認為根本不應該允許固定還款額的浮 動利率貸款，因為這種貸款會導致負攤銷，他希望新 規則能夠“打擊”此類貸款。 但最近金融機構監管辦公室負責人勞特利奇 （Peter Routledge）對任何形式的“打擊”想法潑 了一盆冷水，他認為當前的情況還未到危機程度，僅 表示即將出臺的指導方針會降低整體金融體系的風 險。 利率攀高還不了房貸 有業主貸款期已拉長至47年！ CBC 報道，負攤銷抵押貸款 ( n e g a t i v e amortization mortgages) 正是這種情況，也就是因 還款金額已不足以償還最初條款中的貸款金，令付款 期限延長數年甚至數十年。 加拿大三大銀行中大約五分之一的房屋貸款現 在為負攤銷。加拿大銀行監管機構即將宣布一些新措 施，旨在降低負攤銷抵押貸款帶來的風險。 標準的 25 年期房屋貸款，在正常還款情況下， 一定比例的金額是在付銀行利息，而另一部分則用於 償還本金。這樣借款人所欠的錢隨着時間的推移會 越來越少。 但利率大幅快速上升下，這種平衡已經被打破。 吉拉德-考蒂 (Michael Girard-Courty) 就遇上 這樣的事。去年他以 25 年期浮動利率貸款在魁省喬 利埃特購買了一套雙拼，每月付款 1,156 元，完全在 他的預算之內，但隨後央行多次升息，他的月付金額 都被分配給利息，他的房貸債務並未減少。 安省的 Rabia Shumayal 的抵押貸款利率今年 從原本的 1.9% 升至 5% 以上，這迫使她必須削減 家庭的所有其他支出。按照目前的情況，她說：“每個 月只有 23 元用於支付本金，其余的全部是利息，我的 抵押貸款期限從 25 年延長到了 47 年。” 上 個 季 度，滿 地 可 銀 行 (BMO)、道明銀行 (TD) 和加拿大 帝國商業銀行 (CIBC) 賬面上約有 五分之一的抵押貸款處於負攤銷 範圍。 這相當於近 1,300 億元的房 屋債務，其中抵押貸款的期限不是 標準的 25 年期貸款，而是 35 年、 40 年或更長時間。加拿大每月約 有 10 萬筆抵押貸款需要續約，這 代表未來會有更多負攤銷抵押貸 款。 渥太華的抵押貸款經紀人貝圖 (Patrick Betu) 表示，這令人擔憂，需要解決。 貝圖表示，他的客戶都沒有負攤銷貸款，很大程 度上是因為他一直建議客戶采用短期固定利率貸款 來應對當前的波動。一些貸方通過要求借款人在貸款 合約結束前要交一筆一次性付款，或將其轉為付款較 高但穩定的固定利率貸款來限製負攤銷的可能性。 加拿大另外兩家大型銀行皇家銀行 (RBC) 和豐 業銀行 (Scotia) 正是這麽做的，這就是為什麽他們 的情況不同。 歷經超低利率到利率飆升，這一代的房屋貸款者 感受到前所未見的壓力，專家稱，預計利率將在長時 間內保持在較高水平，許多貸款房主可能會面臨財務 痛苦。 加拿大央行表示，與 2022 年初相比，固定利率 借款人明年的平均還款額預計將增加 14% 至 25%。 2025 年及 2026 年，付款額恐增加 20% 至 25%。 那些擁有完全浮動利率的人已經承擔了更高利 率的負擔，今年他們的付款平均增加了 49%。 鑑於付款急劇增加，銀行和其他貸方的部分應對 措施是延長攤銷期限以減少每月付款。 根據加拿大央行的數據，截至第二季度，超過 46% 的加拿大抵押貸款的還款期限超過 25 年，這 一數字從 2020 年夏季的 32% 左右穩步上升。 加拿大最大銀行的許多抵押貸款攤還期限現已 超過 30 年，銀行業監管機構也一直對這些延長的貸 款期限表示擔憂，因為這會減緩人們建立房屋淨值的 速度。反過來，貸款機構也一直在尋求減少長期抵押 貸款，大多數機構上季度報告稱，他們已將 30 年以 上抵押貸款總額減少了一、兩個百分點。 Mor tgage Coach 經紀公司執行長黑斯汀 (Meaghan Hastings) 表示，不少客戶對利率攀升得 如此之高感到驚訝，他們可能會趁機更換貸款機構 或是尋找另類貸款出路，但要留意的是，貸方會要求 新客戶通過壓力測試或是要求額外保險。由於財務壓 力，她預計一些房屋投資者會出售一些公寓，但總體 而言，大多數房主會盡一切努力保住自己的房產。 高利率持續 貸款戶何去何從 因為利率不斷攀高，許多房貸戶每個月的還款金額都只支付利息，本金紋風未 動，無形中讓原始貸款期限不斷拉長，有民眾驚覺原本 25 年的房貸期已經變 成了 47 年。 本報綜合報道 財富 地產 CANADIAN CITY POST 14 CANADIAN CITY POST 都市報 2023年10月13日
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