財富 地產 CANADIAN CITY POST 央行警告利率飆升債務大增經濟脆弱 典型房屋按揭還款額 5年內或大幅增加3成 加拿大央行周四對通脹飆升，導致家庭債 務高企的經濟風險發出警告。 利率持續上升，央行對加國房價創歷史新 高，以及愈來愈多高按揭貸款債務的家庭，可 能對加拿大經濟構成風險發出警告。 央行周四於其年度金融體系審查報告中表 示，在加拿大，高水平的家庭債務和高房價仍 是兩項互相關聯的關鍵脆弱因素。 報告指，儘管2020年4月至2022年4月期 間，全國房價上漲了53%，但央行擔心近期購 房者的房價淨值，不足以承受巨大的屋價調 整，當他們以更高利率來更新按揭貸款時，將 面對更大的財務壓力。 央行上周表示，願意將其關鍵利率提高到 之前的3%目標以上，這將使以浮動利率作按揭 貸款和房屋淨值信貸額的人，承受額外壓力。 房價仍處歷史最高水平 報告稱，由於恐怕整個加拿大房地產市場 的房價將持續上漲，最近很多購房者以創紀錄 的價格購入房產，令財務緊拙。 央行將房價的大幅上漲，歸咎於強勁需求 及搶購房產的投資者數量增加。 數據顯示，2021年第四季，投資者以按揭 貸款購買的房產佔22%，高於2019年同期的 19%。 這些投資者正拿出他們名下其他房產的房 價淨值進行新的購買活動，央行強調，這凸顯 房價快速上漲、與投資者產生的強勁住房需求 之間的反饋迴路(feedback loop)現象。 由於加拿大各地房價仍處歷史最高水平， 央行警告，現時判斷近期轉售活動和價格下降 是否暫時性，或是更深入和持續下降的開始屬 為時尚早。央行稱，如投資者對住房的需求枯 竭，這將擴大價格下行的壓力，並可能導致未來 價格會突然調整。 星島綜合報道 通脹致家庭債務高企 央行發經濟風險警告 那些在2020年或2021年取得房屋按揭貸 款的人士要留意，他們在未來一段時間 可能要支付較高的按揭利率。加拿大央 行警告，典型的房屋按揭還款額可能在5 年內增加30%。 加拿大央行周四表示，高房價和與之相關 的債務負擔是加拿大經濟其中一個脆弱部分， 並警告在大流行期間購買了房屋的人士，房屋 按揭利率即使略微上漲，影響也可能是巨大 的。 央行在其金融系統審查中表示，儘管加國 的金融體系強大和承受得住大流行，但是由於 與本國日益昂貴的房地產市場相關的債務水平 升高，經濟仍然脆弱。 加拿大央行行長麥克倫（Tiff Macklem） 周四稱，即使一般家庭的財務狀況較好，但在 大流行期間，更多的加拿大人仍竭力買房，而 這些家庭更容易受到較高的利率和房價下跌所 影響。 央行續道，評估與高家庭債務水平相關的 風險變得更加複雜，不過總體而言，脆弱程度有 所增加。大約三分之二的加拿大國民擁有物業， 其中大約一半業主沒有未償還的貸款或房屋按 揭貸款，而其余業主則有某種按揭貸款債務。 在大流行期間，房價平均上漲了約50%， 因為低利率使買家有資格取得較大筆的按揭貸 款，在還款上也能負擔得起。 然而，這些上升的屋價大部分建立在債務 的基礎上。央行指出，現在幾乎五分之一的加拿 大家庭被認為“負債累累”，他們的債務與收入 之比率為350%，甚至更高。 在大流行之前，六分之一的人負債累累。僅 僅20年前，也就是1999年，每14個家庭中只有 一個負上這麼多的債務。 浮動利率借款人情況較脆弱 加息期已經開始。央行在2022年3月開始 調高基準貸利率，由年初的0.25%提高到現時 1.5%，對房地產市場的影響已經幾乎是立竿見 影，銷量和平均售價都在放緩。 作為分析金融系統在面對各種衝擊時的一 部分，央行研究了較高的利率和更低的售價可 能帶來的影響。其中，央行計算近期業主的按 揭貸款在5年內到期時可能發生的情況。 央行假設在2025年和2026年，5年浮動利 率貸款的成本將達到4.4%，而固定利率貸款的 成本將略高於4.5%。 這些利率比今天的浮動利率增加了大約 2%，大致相當於現時固定利率方面的利率。 在這種情況下，在2020年或2021年取得 按揭貸款的140萬加拿大人的每月成本中位數 將上漲420元，即續期後增加30%。 對固定利率借款人的影響會稍微小一些， 因為他們的付款從第一次獲得貸款時的平均 1,260元到續貸時的每月1,560元，增長24%。 而浮動利率借款人的情況較為脆弱，因為 他們的典型月供從獲得貸款時的每月1,650元 到續貸時的每月2,370元，增加了44%。 麥克倫稱，如果那些負債累累的家庭失去 工作，他們可能需要大幅減少支出以繼續償還 按揭貸款，“這不是我們希望發生的事情，但要 密切留意。” 除此之外，央行對加密貨幣的增長及其波 動性發出警告。與其他投機資產一樣，加密貨 幣很容易受到價格突然大幅下跌的影響。 ■央行行長麥克倫周四在渥太華舉行的新聞發布會上發 言。 加通社 21 CANADIAN CITY POST 都市報 2022年6月17日
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