地產 專欄 CANADIAN CITY POST 本版內容由客戶提供，並不代表本報立場。 這次大溫房價下跌什麼時候可能反彈？ 早在3月我們已經預測大溫房地產將收縮， 4月的數據顯示趨勢已經發生，5月更確定房價開 始下滑。在此我們探討這次大溫房地產什麼時候 可能反彈？ 2005年至今已經發生過3次較大的房地產 衰退，連這次總共4次。第一次是2008年金融危 機造成的衰退，於2008年6月開始，於2009年1 月觸底，2月開始反彈，共維持8個月。2016年8月 開始第二次衰退，於2016年12月觸底，2017年1 月反彈，僅維持5個月。第三次衰退在2018年4月 開始，於2019年7月觸底，8月開始反彈，總共持 續16個月。 這次房地產衰退起因於： （1）4月與5月中國上海及許多生產基地城 市進行疫情清零封城產生的全球物資供應鏈斷 鏈； （2）烏俄戰爭國際對俄制裁產生的石油與 天然氣價格快速上漲，以及黑海被俄羅斯封鎖， 烏克蘭生產的穀物、肥料、食用油等無法輸出產 生全球糧食危機等等所爆發出來的惡性快速通 貨膨脹； （3）各國中央銀行為壓制通膨產生的升息 更是火上澆油。 這次的惡性通膨不但壓制消費支出，也令全 球都同時面臨經濟成長下行的窘境，使得各國央 行貨幣政策鬆也不是，緊也不行，左支右絀，進 退兩難。美國聯邦儲備局與我們加拿大中央銀行 打的都是安全牌，採取“鷹式表態，鴿式緊縮”策 略，口頭上渾身解數壓制通膨，實際作法仍是謹 小慎微，生怕對經濟復甦及金融市場造成重大衝 擊。 以目前通膨率之高，無論升息多少都不可能 立竿見影，加息更可能危害經濟成長，但加速升 息至少能展現決心，削弱通膨升高的預期心理。 市場要反彈必定要先見到導致衰退的因素減弱 或消除，也就是中國清零封城解除與烏俄戰爭 結束。房地產市場反彈短期可能會發生在今年底 前，中期可能是明年中前，長期就可能是明年底 前。 上海與許多生產基地城市進行的疫情清零 封控，導致中國經濟快速萎縮的負面影響已經呈 現。許多外國企業因為受不了企業行為完全中斷 而相繼決定撤出中國，如Apple已經宣佈2025年 以前所有的供應鏈都撤出中國等。中國也意識到 問題的嚴重而宣佈6月1日開始上海解封，就是希 望停損。然而是否中國已經決定採取與病毒共存 的策略，很難說，端視中國領導階層的意圖。顯而 易見，完全清零是不可能，只能與病毒共存，要完 全清零就只有全部封鎖，只要和外國有任何往來 都可能會帶入病毒。如果堅持清零，那麼就是經 濟與所有的活動歸零，這應該不是中國領導人希 望見到的。如果停止清零，中國供應鏈將逐漸恢 復運作，今年底以前全世界的物資供應會逐步跟 上，通膨的壓力會逐漸緩解。 烏俄戰爭雖然俄羅斯仍以大砲飛彈強攻猛 轟，但是進展緩慢或停頓，甚至在北頓內斯克被 烏克蘭反攻壓制。俄羅斯軍隊的人力與先進軍備 的損耗已經逐漸到達難以為繼的地步，反之烏克 蘭背後的歐盟、美國與英國不斷充實烏克蘭新的 軍備。俄羅斯在今年底結束戰爭極可能發生。 當然人口的不斷移入，對住房的需求仍然是 房價重要支撐，但是通膨與利率對買家的影響仍 然不可忽視。因為中國領導階層已經意識到清零 的後果與烏俄戰爭極可能在年底結束，短期大溫 房地產在今年底前反彈應該極為可能。 詳情聯絡：聞亭踵(正中) Peter Wen RE/MAX WESTCOAST資深房產經紀 電話：778-889-8522 / 電郵：peter@peterwen.ca 微信：peter7788898522 / Line：peter7788898522 26 CANADIAN CITY POST 都市報 2022年6月10日
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