財富 地產 CANADIAN CITY POST 專家面對樓市持續看漲 分析買屋租房利弊得失 是否自律懂得投資回報大異 安省一掛牌64萬的破屋以超出要價11.7 萬元成交，引爆網路熱議；事實上，這 樣的故事在加拿大層出不窮。 在過去兩年內，加國平均住宅售價上 漲5 0%以上，在這樣的大環境下，民眾到 底應該買房還是租房？“受擠壓一代”組織 （Generation Squeeze）創始人克肖（Paul Kershaw）表示，加拿大人有一種“根深蒂固的 觀點”，認為住房是一種“良好、穩定的投資， 是每個人都在努力購買的東西。” 這種觀點並非憑空而來。在過去20年裏， 全國的房價一直不斷上漲。根據加拿大地產協 會數據，2022年2月的全國平均房價躍升至80 萬元以上，比去年同期上漲了20%。 由於房價上漲，許多人認為買房是一種明 智的投資，而不是把錢“貢獻”給房東。另外一 個好處是，擁有的主要居所毋須繳納資本增值 稅。儘管加拿大人從投資所得收入中有50%是 應納稅的，但他們不必為其房屋的累積價值支 付費用。 資本增值稅善待本國業主 豐業銀行首席經濟師佩羅（Jean-Francois Perrault）也指出，從住宅中積累的資本收益， 相比通過其他投資渠道獲得的收益，在稅收方 面有顯著優勢。 最重要的是，如果長期住在一所住宅內， 大家不必像租房時那樣擔心受住房市場波動 的影響。因為這些波動可能會導致租金上漲， 甚至是屋主需要裝修，這意味着租客會被趕出 去。渥太華PWL Capital的投資經理兼研究主 管菲利克斯（Ben Felix）說：“我認為，從住房 消費的角度來看，買房比租房風險小。但我也 不認為大多數人最終會在一所房子裏住上30 年。” 這也就引出了第二個選擇，即租房。在加拿 大，約30%的居民選擇租房，但他們並不一定 是自願的。 佩羅解釋說，以均價80萬來看，人們平均 需要4萬元作為首付，這還不包括物業轉讓稅、 保險和貸款月供。 他說：“我們已到了這個地 步，房屋可負擔性成為人們買房的一個重要障 礙。”菲利克斯則稱，在很多情況下，租房可 能是更明智的選擇。他說，當人們看買房子賺 錢時，通常會看最初的買價和最終的售價，兩 者之間的差別，被多數人認為是純利潤。但這 並不一定正確，當你擁有一套房子時，你有各 種各樣的開銷，例如地稅、維護費和貸款利息 等。 當你把這些成本加起來的時候，你會發現 可能和租房的成本差不多。不過，當你擁有一 套房子的時候，它確實會逼迫你存錢來償還月 供，當你最終賣掉房子時，你會得到更多錢。瑞 士信貸（Credit Suisse）的《全球投資回報年 鑑》（Global Investment Returns Yearbook） 追蹤全球投資回報已有100年歷史。該研究發 現，1900年至2017年期間，全球房地產投資的 平均回報率為1.3%。而投資股市的平均回報略 高於5%。 預算案稱打擊炒賣樓房 近1/3部長卻持投資物業 加國樓市熾熱，聯邦政府在新一份預算 案中，表示將打擊“地產金融化”。唯 報道指，加人將房產視作投資的觀念根 深蒂固，甚至在聯邦內閣中，也有近三 分一部長擁有出租和投資用的物業。 據Global News周三報道，雖然聯邦政府 表示將打擊“地產金融化”，以解年輕人“上車 難”的困局；但聯邦內閣部長呈交利益衝突專 員的相關文件顯示，在39名閣員中，有12人坐 擁用作出租或投資的地產物業。 當中，財政部長方慧蘭（C h r y s t i a Fr ee l and）、創新部長商鵬飛（Fr anco i s - Philippe Champagne）及鄉村經濟發展部長哈 欽斯（Gudie Hutchings），均在海外與人共同 持有出租物業或持有地產物業的公司。 而包括住房部長胡森（Ahmed Hussen）、 退伍軍人部長麥考利(Lawrence MacAulay)、 原住民服務部長凱杜（Patty Hajdu）、長者事 務部長凱拉（Kamal Khera）、司法部長拉梅 提（David Lametti）、稅務部長萊布特希里爾 (Diane Lebouthillier)、漁業、海洋部長梅麗喬 （Joyce Murray）及國際發展部長石俊（Harjit Sajjan）在內的數名部長，均在國內持有作投資 或出租用途的物業或地產公司。 報道指，眾閣員之名下物業均屬合法持 有。多倫多地產公司Realosophy Realty總裁帕 薩利斯(John Pasalis)則稱，從政者非聖人，在 現實世界中其決策難免受個人利益左右；而從 住房部長數月前宣稱要保護夫妻(Mom-andPop)投資者可見，當權者亦不樂見其金融資產 或退休備案貶值。 視房屋為生財工具觀念深 不過他指出，內閣反而因此對樓市面臨的 挑戰作出了貢獻。青年權益組織Generat ion Squeeze創始人、卑詩大學(UBC)教授克蕭 (Paul Kershaw)表示，眾閣員持有出租或投資 物業，反映加人將房產視作投資的文化觀念根 深蒂固，更進而演變成推動本地樓市價格飆升 的核心挑戰。另一方面，這種現象亦令民眾把房 屋視作生財工具，而非僅為家庭住所，令他們 在置業時面對兩難抉擇。他又認為，此一文化令 民眾盲目跟風，並沉醉於高樓價及房產升值，更 因而影響其未來的財務規劃。
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