財富 專欄 CANADIAN CITY POST 本版內容由客戶提供，並不代表本報立場。 詳情聯絡：聞亭踵(正中) Peter Wen RE/MAX WESTCOAST資深房產經紀 電話：778-889-8522 / 電郵：peter@peterwen.ca 微信：peter7788898522 / Line：peter7788898522 通膨、升息、固定利率、 浮動利率與房貸 最近需要房貸的普羅大眾對喧囂於市的升 息之說繃緊神經，時時刻刻都關心，但是又不能 得到確實答案。因此，我們必須先分析決定貸 款利率的因素，結合世界疫情、社會現象與金融 局勢，進而確定未來貸款升息的可能性與利率 的走向。 大家都知道房貸有兩種：固定利率與浮動 利率，但是大多數的朋友不知道這兩種利率的 決定因素，現在我們就來解密。 固定利率由債券市場(Bond market)決 定，而浮動利率由加拿大中央銀行(Bank of Canada)訂的央行貼現率(Bank Rate)與隔夜拆 款利率(overnight rate)決定。 ‧固定利率： 債券的價值和其利率有反向的關係，當借 貸成本增加，也就是利率增加，債券價值就降 低。反之亦然。 債券市場影響固定利率是因為加拿大特許 銀行(char tered banks)用債券市場來決定他 們的利率。傳統上債券被視為比股票安全的投 資，特別是政府公債。貸款和加拿大政府公債 是這些特許銀行用來產生利潤的兩大投資，但 這兩項投資有很多不同之處，銀行用債券作為 貸款部門損失的保護傘。加拿大政府在政府公 債的價格上扮演一個重要的角色，當股票市場 蓬勃的時候，投資者能在股市獲得更高的利潤， 債券的需求就會降低，政府就會降低債券的價 值，增加債券利率。 賠本的生意沒人做，銀行就是要賺錢。債 券對銀行而言沒有風險，保證有最低的利潤，是 一項沒有費用的投資。但當銀行借出房貸時，就 可能會產生較高的風險：諸如在銀行作業期間 產生的人員審批與債權設定的費用；也沒有一 定保證的利潤；如果借貸者違約就會產生金錢 的損失等等。因此，銀行群就必須用他們自己投 資在債券上的回報利率計算收益，再推算他們 要借出給消費者做為房貸（固定利率）時所有的 花費與風險，加上自己預期的獲利，訂出貸款的 固定利率。 換言之，當加拿大經濟變得比較不穩定，股 市顯得不振，債券的需求增強。結果就是長期 政府公債（如5年）的價值會增加，利率就會降 低。長期債券利率降低就是降低銀行的長期借 貸成本，銀行也就能將這一項利率降低轉嫁給 消費者。 然而在這史無前例的疫情經濟時代，市場 的流動性較為欠缺，全世界的銀行都很謹慎的 不敢相互借款，而將現金緊抱在手上，造成成本 增加，進而轉嫁貸給消費者的固定利率會比較 高。 哪些是加拿大的特許銀行？通常非官方 區分為兩類：第一類的是資產雄厚的前5大 銀行，包含加拿大皇家銀行Royal Bank of Canada (RBC)， 道明銀行Toronto-Dominion Bank (TD)，豐業銀行 Bank of Nova Scotia (Scotiabank)， 滿地可銀行Bank of Montreal (BMO) ，以及 加拿大帝國商業銀行Canadian Imperial Bank of Commerce (CIBC)。第二類 是較小的銀行包含了匯豐銀行HSBC Bank of Canada，加拿大國家銀行National Bank of Canada，加拿大西部銀行Canadian Western Bank在全國運作的銀行，或小型的地區銀行， 或外國銀行在加拿大的附屬銀行，或外國銀行 的分行等等族繁不及備載。只要能經營固定利 率的貸款的金融機構應該都是。 （1/2 待續，後段請留意下周都市報）
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